2019-12-21

原创观点

店铺投资开发可行性研究

可行性研究的概念

店铺投资的可行性研究是指投资者拟投资开设一家店铺,为使这一店铺能够在激烈的市场竞争中得以生存和发展,实现预期的经营目标,在投资前必须进行认真调查、研究有关的自然、社会、经济、技术资料;对诸如店铺开设所需的资金、商业业态的选择、建设规模、店址的确定等可能的投资方案进行全面的分析论证;预测、评价项目建成后的经济效益和社会效益,并在此基础上,综合论证项目投资建设的必要性,财务上的营利性和经济上的合理性,从而为投资决策提供科学依据的工作。

可行性研究的作用

对店铺投资项目进行可行性研究的主要目的在于为投资决策从市场、社会、技术、经济多方面提供科学依据,以提高投资决策的水平,提高项目的投资经济效益。具体来说,店铺投资项目的可行性研究具有以下作用。

① 作为店铺投资决策的依据。开设一家店铺成功与否及效益如何,会受到社会的、经济的、技术的诸多不确定因素的影响,而项目的可行性研究有助于分析和认识这些因素,并依据分析论证的结果提出可靠的或合理的建议,从而为项目的决策提供强有力的依据。

② 作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、筹集资金的依据。一家店铺,尤其大型店铺开发所需的投资数额较大,资金的筹集有时要借助于银行等金融机构。但银行等金融机构是否给一个项目贷款融资,其依据是这个项目是否能按期足额归还贷款。银行只有在对贷款项目的可行性研究进行全面细致的分析评估之后,才能确认是否给予贷款。

③ 作为编制设计和进行建设工作的依据。在可行性研究报告中,对项目的建设方案、经营方案、建设规模、主要设备等作了较为详细的说明,因此,在项目的可行性研究得到审批后,即可以作为项目编制设计和进行建设工作的依据。

④ 作为签订有关合同、协议的依据。项目的可行性研究是项目投资者与其他单位进行谈判、签订承包合同、购销订货合同、销售合同等的重要依据。

⑤ 作为项目进行后评价的依据。要对投资项目进行投资建设活动全过程的评价,就必须有项目的可行性研究作为参照物,作为项目后评价的对照标准,尤其项目可行性研究中有关效益分析的指标,无疑是项目后评价的重要依据。

⑥ 作为项目组织管理、机构设置、劳动定员的依据。

可行性研究的基本内容

店铺开发的可行性研究的内容主要包括以下11个方面的内容。

1.宏观投资环境分析

任何投资活动都是在一定的环境中进行的,应不应该投资、如何投资、投资效果如何都要受到环境的各种因素影响。因此,投资建一家店铺首先就要对投资环境进行深入透彻的分析,通过分析找出有利与不利因素,寻求投资机会,以便决定是否进行下一步工作。店铺的宏观投资环境分析的主要内容有:

● 国内商业发展现状分析。

● 未来几年影响商业发展的宏观因素分析。

● 未来几年影响商业发展的国际环境分析,如世界的战争与和平情况、各国间的商贸发展趋势等;中国加入WTO后对国内商业发展的影响等。

2.地区行业概况分析

包括该地区的商业运作特点、整体发展状况和趋势、商业网点布局及规模、各种零售业态的优势及劣势比较、外商进入情况等。

3.地区市场需求情况调查和预测

包括对投资地区人口数量、人口结构、收入水平、消费习惯、对各种商品需求量等情况的调查和预测。

4.地区主要店铺的竞争状况调查分析

商场如战场,这是早已被人们所接受的观点。在一个地区开设店铺,第一要研究消费者,第二就要研究竞争对手。所谓“知己知彼,百战不殆”。现在店铺应该围绕两个中心展开工作,一是以消费者为中心,二是以竞争者为中心。因此,对该地区的竞争情况进行深入的调查是可行性研究的一项重要内容,也是决定店铺能否成功的关键因素。

5.店铺业态选择和经营规模分析

根据上述的调查分析结果,结合投资者的资金实力及经营管理能力等因素,也就是依据需要与可能来确定拟建店铺的经营业态和店铺经营规模。

6.店铺选址分析

店铺地址选择的重要性无论如何形容都不过分。这是因为:店铺地址选择是一项大的、长期性投资,关系企业的发展前途;店铺的选址是店铺经营目标和制定经营策略的重要依据;选址是否得当,是影响店铺经济效益的重要因素;店铺的店址是店铺市场形象的表现和基础。

7.店铺卖场布局策划方案的分析

店铺卖场布局策划是指对店铺实体的内部进行科学、合理、艺术的设计,从而造成一种巨大的商业活动艺术氛围。店铺的布局是否科学、合理、有艺术感会对店铺的日后经营效果产生重大的影响。

8.店铺经营策略分析

包括组织机构的设计、商品组合策略、价格策略、促销策略、服务策略等。选择好各种策略是店铺今后经营成功的基本保障。

9.投资估算和筹资方案分析

准确地估算投资项目所需投资额及选择合适的筹资渠道,是影响店铺经济效益的重要因素。

10.经济评价

投资项目的效益是投资决策的主要根据。项目效益的评价因其追求的目标不同分为企业财务效益评价、国民经济效益评价与社会效益评价三部分。店铺投资的经济评价的重点是财务效益评价。通过财务效益评价,分析测算店铺的效益和费用,考察店铺的获利能力、清偿能力等财务状况,据以判断店铺财务上的可行性。

11.店铺开发可行性结论

店铺投资开发是否具有可行性是在上述综合分析与评价的基础上,对店铺项目进行综合分析与论证,提出综合的分析与评价意见。其主要内容是:

● 店铺是否有开发的必要。

● 店铺开发的物质条件、基础条件

和资金条件是否具备,可以建多大规模的店铺。

● 所选用的技术、设备是否先进、适用、安全、配套、可靠。

● 项目投产后的财务效益、国民经济效益和社会效益如何。

● 备选方案及对项目决策的建议。

总之,可行性研究就是通过对建设方案的综合分析评价与方案选择,从技术、经济、社会以及项目财务等方面论述建设项目的可行性,推荐可行性方案,提供投资决策参考,指出项目存在的问题、改进建议及结论意见。下面就其中最为重要的内容加以分析。