2019-12-22

原创观点

店铺投资分析

类比分析法

这个方法很容易让人叫成“相似商店法”。假设苏果超市想在南京市玄武区开一家新店,由于它在南京市的白下区某一个地点做得非常好,那么它在玄武区就会找一个具有同样地区特征的地点开店。既然我们能够预测目前商圈的大小和顾客的消费类型,就可以把它们与新的潜在销售区作一下比较。这样,我们能通过对目前店铺的顾客人口统计信息、竞争状况和销售状况的了解,对某个新店址的潜在规模与销售额做出预测。

类比分析法可以分为三个步骤。第一步,顾客定位,主要是指通过调研汇总或地理信息系统在地图上确定顾客的位置。第二步,根据商圈中消费者特征将顾客位置进行分类,如核心商圈、次级商圈、边缘商圈。第三步,通过对现有商店与潜在店址的特征进行比较,能够做出销售预测,找出最佳店址。

然而需要注意的是,发现类似的情况可能并不简单,类比程度越弱,销售预测也就越困难。当一个连锁企业拥有的店铺数量较少时(如20家或更少),类比分析法就越有效。甚至像只有一个店铺的商家也能采用这种方法。随着店铺数量的增加,分析员有效处理数据就变得越困难。这时就需要更多的分析法,如多元回归分析法。

多元回归分析法

这种分析法通常适用于那些超过20家连锁店的连锁企业来分析商圈的潜在需求量的情况。虽然它使用的逻辑与类比分析法有点相似,但它是根据统计数据而非主观判断来预测新店的销售额。最初的两个步骤与类比分析法相同,第三步开始就与类比分析法不一样了。它并不是通过店址分析员的主观经验来比较现有和潜在销售点的特征,而是采用了一个数据等式方法来解决问题。这个等式方法分三个步骤展开。

1.步骤一与步骤二:选择合适的衡量指标和变量

用来预测销售业绩的变量包括人口统计数据和每个店铺商圈的消费者生活习惯、商业环境、商店形象、物业条件、竞争状况等多种因素,分析的店铺形态不同则变量也不同。例如,在预测一家新的珠宝首饰店的销售额时,家庭收入可能是一个重要的因素,而在预测麦当劳店时,每个家庭的学龄儿童数将是一个合适的指标。

2.步骤三:解这个回归方程,并用结果预测新销售点的业绩

店铺业绩衡量指标和预测变量数据将用来计算回归方程。回归分析的结论是一个方程式,方程的变量已被指定。

 商业引力模型法

目前常见的计算方法是,如果知道商圈内在某品类(如食品)的总消费额,那么总消费额乘以该商圈内顾客到某一家店铺去购物的概率,就可以估算出该商圈内顾客在该店铺的消费额。而且为了体现核心商圈、次级商圈以及边缘商圈的不同,对其采取了不同的概率。

固定资产投资

固定资产投资主要是指店铺从开始建设到建成为止的这段时间里用于购置和形成固定资产的投资额。固定资产一般使用年限长,一旦投入往往难以改变,投资决策成功与否对店铺未来的发展方向、发展速度和获利能力都有重大的影响。为了更加准确地估算店铺的固定资产投资,应该对店铺固定资产的类别有所了解。因为一个店铺固定资产投资数量是由店铺所需固定资产的种类和数量决定的。店铺特别是大型店铺的固定资产种类复杂,数量很大,其固定资产可根据不同的标准进行分类。

1.按照经济用途分类

店铺固定资产按照经济用途,可分为营业用固定资产和非营业用固定资产两大类。

① 营业用固定资产。营业用固定资产指直接参加经营过程或服务于店铺经营过程的固定资产,如房屋及建筑物、机器设备、交通运输工具等。

② 非营业用固定资产。非营业用固定资产指不直接服务于店铺经营的固定资产,如职工餐厅等所使用的房屋设备等固定资产。

2.按照所有权分类

店铺固定资产按照所有权分类,可以分成店铺自有固定资产、其他企业投资的固定资产和租入固定资产三大类。

① 店铺自有固定资产。店铺自有固定资产是指所有权归店铺的各类固定资产,它包括自用固定资产、租出固定资产等。

② 其他企业投资的固定资产。其他企业投资的固定资产是指店铺与其他投资者联营(或部分联营)而接受的各种固定资产投资。其所有权归投资者所有。但是,由于这部分固定资产是为联营业务服务的,并作为经济效益分配的一种依据,所以在接受投资期内,应列作店铺的固定资产。

③ 租入固定资产。租入固定资产是指店铺从其他企业租用或借用的固定资产。店铺在租用期限内,对租入或借入固定资产有使用权,并按规定或合同、协议支付租金。这部分固定资产不属于本店铺的固定资产。

3.按照经济用途和使用情况分类

实际工作中,店铺的固定资产采用经济用途和使用情况相结合形式分为以下几类。

① 房屋及建筑物。房屋是指经营用店铺、餐厅、游艺厅、车库、仓库、办公室等,以及安装在房屋内部、同房屋不可分割的各种附属设备,如电梯、水暖设备、卫生设备等。这里所说建筑物是指房屋以外的其他建筑物,包括店铺的天桥、回廊、蓄水池、围墙、栅栏,以及美化店铺环境的亭台楼阁、小桥流水等环境设施。

② 机器设备。机器设备是指用于店铺经营的厨房设备、POS设备、通信传真和复印设备,以及具有独立用途的各种工作用具(如工程部的装修设备)、检测仪器(如测空调出风口用的风速计)等。

③ 交通运输工具。交通运输工具是指用于经营服务和店铺内部运输的各类载人和运货的交通运输工具,如卡车、轿车等。

④ 办公设备。办公设备是指用于管理方面所使用的办公设备。

⑤ 其他设备。其他设备是指不属于以上各类的其他经营管理用的固定资产。

此外需说明的是,对有用投资借款建设的店铺,应同时计算包括建设期借款利息和不包括建设期借款利息的固定资产投资额。这是因为,在计算各项财

务指标时,店铺的投资总额应包括建设期的借款利息,而在计算店铺的现金流量时,则不考虑计算。

 流动资产投资

流动资产是指可以在一年或长于一年的一个营业周期内变更或加以运用的资产,一般包括存货、现金、银行存款、短期投资和应收及预付款等。流动资产投资就是指形成投资项目所需流动资产而垫付的流动资金。流动资产是店铺拥有的各项资产中最具流动性,或称变现能力最强的资产,其投资前对流动资产投资的估量准确与否及在营业中运用是否合理和恰当,直接影响到店铺的经济效益和经营成败。

1.存货

存货是指店铺在经营过程中为销售、生产或耗用而储存的各种原材料、燃料、物料用品、低值易耗品、商品等。

① 原材料。原材料是指经过加工制作后能成为一种食品或其他用途物品的主要实体的各种原料、材料,以及用于维修店铺机电设备、运输设备及房屋建筑物等专用的各种维修材料,如鸡、鸭、鱼、肉等食品原料,油、盐、酱、醋等调料,汽车零配件和水暖、电器照明、电机维修器材等。

② 燃料。燃料是指在店铺经营过程中用于燃烧发热或为各种交通工具消耗用的各种可燃物质,如汽油、柴油、煤等。

③ 物料用品。物料用品是指原材料、燃料、商品以外的店铺经营服务用品,如各种宣传材料、清洁用品、包装用品和办公用品等。

④ 低值易耗品。低值易耗品是指单位价值未达到规定限额,或者使用年限不到一年的不能作为固定资产的各种物品,如工具及管理用品等。在店铺中使用的一些高价值易损坏的玻璃器皿亦可包括在低值易耗品的范围内,以有利于其价值的尽快收回。

⑤ 商品。商品是指店铺购入的用以在店铺出售的各种物品。

2.现金

这里所讲的现金(包括银行存款)实质上就是我们熟悉的货币资金。由于现金是唯一能够转化为其他任何类型资产的资产,店铺里各项经济业务大都须经过现金收支这一过程。在一个店铺所拥有的各项资产中,现金是最具有流动性(变现能力)的一项资产,作为标准的支付手段,店铺需要用现金去支付经营过程中发生的各项费用开支,如购置资产、偿还债务等。店铺必须维持充足的现金量,以保证店铺资产的顺利周转,维持正常的经营活动。

3.应收及预付款

现代店铺为方便顾客,加强店铺的市场竞争力,部分店铺实行一次性结账服务,另外,赊销商品与劳务已日渐成为促成商品经济发展的原因之一。店铺与顾客、供应商等经常会发生赊购业务,赊销额在店铺日常发生的营业额中所占的比重也越来越大,相应的这部分应收款因某些原因转化成不可收回的坏账的风险也难以避免。应收及预付款是指店铺所拥有的将来收取货币资金或得到商品和劳务的各种权利。根据《企业会计准则》,应收及预付款一般包括以下几方面。

① 应收账款。应收账款是指店铺在其正常经营过程中,因赊销商品或劳务而形成的应收款项。如客户赊销商品,便形成店铺的应收账款。一般来说,应收账款的回收期限不应超过一年或长于一年的一个营业周期。应当注意的是,应收账款不包括各种非销售活动形成的应收款,如应收认股款等。

② 应收票据。应收账款所反映的债权关系如果以指定的票据形式(如汇票等)出现则称为应收票据。所以,应收票据实际上是应收账款的另外一种形式。

③ 其他应收款。其他应收款是指除应收账款和应收票据以外的其他各种应收款项,如备用金、存入保证金、应收利息及应收认股款等。